25 Feb Νομικές προϋποθέσεις μεταβολής χρήσης κτηρίων κατά ΝΟΚ
Παναγιώτης Γαλάνης,
Δικηγόρος Περιβαλλοντικού – Πολεοδομικού Δικαίου, PhD, LLM
panagiotisgln@gmail.com
www.pgalanislaw.gr
Ο ΝΟΚ στο άρθρο 5 παρ. 1 ορίζει ότι μεταβολή της χρήσης του κτιρίου ή μέρους του επιτρέπεται υπό την επιφύλαξη των οριζομένων στις επόμενες παραγράφους, μόνον αν η νέα χρήση προβλέπεται από τις οικείες πολεοδομικές διατάξεις. Επίσης, πρέπει το κτήριο να είναι νομίμως υφιστάμενο (άρθρ. 23 παρ. 1 ΝΟΚ).
Η ερμηνεία αυτού του άρθρου συνιστά «γόρδιο δεσμό» για τον τεχνικό και νομικό κόσμο.
Εάν από τη μεταβολή επέρχεται αλλαγή προς το δυσμενέστερο, ζήτημα που κρίνεται με τεχνική έκθεση και εκάστοτε, στα στοιχεία του διαγράμματος δόμησης ή στα φορτία σχεδιασμού της στατικής μελέτης ή αλλαγή των τεχνικών – μηχανολογικών εγκαταστάσεων ως προς τις διελεύσεις τους από άλλους ορόφους ή κοινόχρηστους χώρους απαιτείται έκδοση Οικοδομικής Άδειας (κατά τον Ν. 4495/2017) και ενημέρωση της Ταυτότητας Κτιρίου. Πρόκειται για αρνητική προϋπόθεση. Π.χ. εδώ εμπίπτει κατά το Τεύχος Τεχνικών Οδηγιών η αλλαγή χρήσης καταστήματος σε υγειονομικού ενδιαφέροντος.
Κατ’ εξαίρεση αλλαγή χρήσης χωρίς άδεια (παρ. 2)
Χώροι για τους οποίους έχει χορηγηθεί `Άδεια Δόμησης με συγκεκριμένη χρήση, μπορούν να μεταβάλουν τη χρήση τους, εφόσον η νέα χρήση προβλέπεται από τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις και δεν επέρχονται αλλαγές της παραγράφου 1 (προς το δυσμενέστερο). Σε αυτήν την περίπτωση απαιτείται απλώς ενημέρωση της Ταυτότητας Κτιρίου και δεν απαιτείται έκδοση Άδειας Δόμησης.
Έτσι, όπως επισημαίνεται, καθιερώνεται διοικητική διαδικασία διαπίστωσης της κάλυψης των προϋποθέσεων της νέας χρήσης, αφού οι μελέτες θα πρέπει να υποβληθούν ξανά σε περίπτωση υποβολής αιτήματος αδειοδότησης αλλαγής χρήσης. Η αλλαγή ελέγχεται από την ΥΔΟΜ.
Η κάθε αλλαγή χρήσης δεν απαλλάσσει από την υποχρέωση ειδικής άδειας για τη λειτουργία της συγκεκριμένης χρήσης.
Νομολογία για τη μεταβολή χρήσης
- Η μεταβολή χρήσης χωρίς την προβλεπόμενη οικοδομική άδεια συνεπάγεται την εφαρμογή των διατάξεων περί αυθαιρέτων (ΣτΕ 1167/2011)
- Για την εγκατάσταση ορισμένης δραστηριότητας σε πολυώροφο κτήριο, εκτός από τη συμφωνία με τις πολεοδομικές διατάξεις, απαιτείται και η συμφωνία με τον Κανονισμό της πολυκατοικίας. Ελλείψει κανονισμού, προσκομίζεται ΥΔ του διαχειριστή, κατόπιν απόφασης της ΓΣ (ΣτΕ 2190/1996)
- Σε περίπτωση αυθαίρετης αλλαγής χρήσης κτηρίου που ανεγέρθη με το σύστημα της οικοδομήσεως επ’ αντιπαροχή, υπόχρεοι για την καταβολή του σχετικού προστίμου είναι οι επ’ αντιπαροχή κατασκευαστές. Αν αντίθετα παρεδόθη στον κύριο, αρμόδιος είναι αυτός (ΣτΕ 538/2004)
- Οι περιορισμοί στη χρήση κτηρίων μπορεί να αφορούν και τα προϋφιστάμενα κτήρια, ανεξαρτήτως της τυχόν ευμενέστερης για τους ιδιοκτήτες τους ρύθμισης που ίσχυε κατά την ανέγερσή τους (ΔΕφΑθ 1104/2010).
Πηγή: https://news.b2green.gr/16229/νομικές-προϋποθέσεις-μεταβολής-χρήσ