«Κόκκινα» ακίνητα: «Στοίχημα» η ταχεία επιστροφή τους στην αγορά – Οι προτάσεις των servicers
9308
post-template-default,single,single-post,postid-9308,single-format-standard,bridge-core-2.8.6,qode-page-transition-enabled,ajax_fade,page_not_loaded,,qode_grid_1300,footer_responsive_adv,hide_top_bar_on_mobile_header,qode-content-sidebar-responsive,qode-child-theme-ver-1.0.0,qode-theme-ver-27.0,qode-theme-bridge,qode_header_in_grid,wpb-js-composer js-comp-ver-6.6.0,vc_responsive
 

«Κόκκινα» ακίνητα: «Στοίχημα» η ταχεία επιστροφή τους στην αγορά – Οι προτάσεις των servicers

«Κόκκινα» ακίνητα: «Στοίχημα» η ταχεία επιστροφή τους στην αγορά – Οι προτάσεις των servicers

Ηλεκτρονική πλατφόρμα, στα πρότυπα αυτής που λειτούργησε για τον Νόμο Κατσέλη, για την επίσπευση όλων των εκκρεμών δικασίμων ανακοπών εντός έτους από τη διενέργεια του πλειστηριασμού προτείνουν, μεταξύ άλλων, οι servicers

Την ταχεία επιστροφή στην αγορά των «κόκκινων» ακινήτων που συνδέονται – με τον έναν ή τον άλλον τρόπο – με τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια επιζητούν τράπεζες και servicers, με τους τελευταίους να προτείνουν σειρά μέτρων που δυνητικά θα μπορούσαν να επισπεύσουν την αξιοποίησή τους και δη, αυτών που μεταβιβάζονται στο πλαίσιο των πλειστηριασμών.

Ειδικότερα, στη συνάντηση που είχαν πρόσφατα με τον υπουργό Οικονομικών, κ. Κωστή Χατζηδάκη οι εκπρόσωποι των εταιρειών διαχείρισης εστίασαν στα προβλήματα που ανακύπτουν, στο πλαίσιο κατακύρωσης ακινήτων μέσω πλειστηριασμού, προτείνοντας συγκεκριμένους τρόπους αντιμετώπισης, οι οποίοι θα μπορούσαν να λειτουργήσουν προς όφελος και του Δημοσίου. Κι αυτό γιατί, ένα μεγάλο μέρος αυτών των ακινήτων συνδέεται με τις τιτλοποιήσεις του «Ηρακλή», ενώ, παράλληλα, η διοχέτευσή τους στην αγορά θα έδινε μία κάποια «ανάσα» στο στεγαστικό πρόβλημα. Η κυβέρνηση, άλλωστε, όπως έγραψε το newmoney, σχεδιάζει να παράσχει μία κάποια ευελιξία στις τράπεζες και τα funds, έτσι ώστε να ρίξουν στην αγορά τα ακίνητα που έχουν πάρει από τους πλειστηριασμούς. Υπενθυμίζεται ότι από τους 35.401 πλειστηριασμούς που έγιναν πέρυσι στην Ελλάδα μόλις 9.279 κρίθηκαν επιτυχείς, πέρασαν, δηλαδή, σε τρίτους αγοραστές, ήτοι περί τους τρεις στους 10.

Πιο αναλυτικά, στην επιστολή που απέστειλαν μετά το πέρας της συνάντησης οι servicers προτείνουν τα εξής:

Ζήτημα διαχείρισης υφιστάμενων μισθώσεων λόγω αδυναμίας άμεσης παραλαβής των μισθωτηρίων από τις Δ.Ο.Υ..
Σύμφωνα με τους servicers, σε αρκετές περιπτώσεις οι κατά τόπους εφορίες αρνούνται να παραδώσουν στο δικαστικό επιμελητή το μισθωτήριο που συνήφθη προ της κατασχέσεως, με αποτέλεσμα ο υπερθεματιστής να ζητά με εισαγγελική παραγγελία τα υφιστάμενα μισθωτήρια, δαπανώντας επιπλέον χρόνο. Επίσης, τη δυνατότητα να αιτηθεί την παράδοση των μισθωτηρίων έχει μόνο ο δικαστικός επιμελητής ή αυτός που κάνει την κατάσχεση και όχι ο υπερθεματιστής, γεγονός που του στερεί το δικαίωμα στην πληροφόρηση. Επιπρόσθετα, στο Νόμο γίνεται λόγος μόνο για μισθωτήρια προ της κατασχέσεως και όχι για μισθώσεις συναφθείσες μετά αυτής.

Στο πλαίσιο αυτό προτείνουν:

i) Να αποσταλεί μέσω της ΑΑΔΕ εσωτερική οδηγία σε όλες τις εφορίες, ώστε να μην προκύπτει άρνηση των υπαλλήλων να παραδώσουν τα μισθωτήρια.
ii) Να συμπληρωθεί η διάταξη του Νόμου, ώστε να καταλαμβάνει όλες τις μισθώσεις, χωρίς διάκριση προ και μετά της κατάσχεσης. Επιπλέον, να
συμπληρωθεί η διάταξη με ρητή αναφορά στον υπερθεματιστή και όχι μόνον στον κατάσχοντα.

iii) Να προβλεφθεί ότι ο υπερθεματιστής δύναται να λαμβάνει τα μισθωτήρια

(ηλεκτρονικά ή και με φυσική παρουσία στις Δ.Ο.Υ.) μόνο με την επίδειξη της έκθεσης αναγκαστικού πλειστηριασμού.

iv) Χορήγηση μισθωτηρίου από ΔΟΥ εντός πέντε εργάσιμων ημερών από την υποβολή της αίτησης και χορήγηση έγγραφης αρνητικής απάντησης εντός τριών εργάσιμων ημερών από την υποβολή της αίτησης.
«Η υλοποίηση των ανωτέρω προτάσεων θα επισπεύσει για τον υπερθεματιστή το χρόνο για να προβεί σε καταγγελία (ή υπεισέλευση) της μίσθωσης και τελικά να αποκτήσει την κατοχή του ακινήτου», αναφέρουν χαρακτηριστικά.

Ζήτημα διαχείρισης υφιστάμενων μισθώσεων λόγω του σύντομου χρονικού διαστήματος της καταγγελίας.
Με βάση τις εταιρείες διαχείρισης, οι υπάλληλοι πλειστηριασμού (συμβολαιογράφοι) αρνούνται τη χορήγηση του απογράφου της περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης πριν την οριστική μεταγραφή της στο αρμόδιο

υποθηκοφυλακείο – κτηματολόγιο και αφού προσκομιστεί το πιστοποιητικό μεταγραφής. Ωστόσο, στην πλειονότητα των κτηματολογίων – υποθηκοφυλακείων η οριστική μεταγραφή των συμβολαίων μπορεί να κυμαίνεται από δύο μήνες έως ένα χρόνο. Η δε, ημερομηνία του πιστοποιητικού

μεταγραφής ανατρέχει στο χρόνο κατάθεσης αναδρομικά. Επομένως, δύο μήνες με ένα χρόνο μετά ο νέος ιδιοκτήτης λαμβάνει πιστοποιητικό μεταγραφής του ακινήτου με προγενέστερη ημερομηνία, με αποτέλεσμα να έχει απωλεσθεί η ανωτέρω προθεσμία.

Παράλληλα, πολλοί πρώην ιδιοκτήτες – οφειλέτες προβαίνουν κατόπιν της κατάσχεσης σε εικονικές μισθώσεις του ακινήτου για πάρα πολλά έτη για πολύ μικρό μίσθωμα και με προκαταβολή μισθωμάτων, προκειμένου να

καταχραστούν τις εν λόγω προθεσμίες. Αποτέλεσμα είναι με την απώλεια της προθεσμίας να αναπτύσσουν αυτές οι μισθώσεις δεσμευτικότητα έναντι του νέου ιδιοκτήτη, στον οποίο μοναδικό όπλο απομένει η προβολή της εικονικότητας της μισθωτικής σύμβασης. Επιπροσθέτως, παρατηρείται στην πράξη ότι οι πρώην ιδιοκτήτες συνάπτουν μισθώσεις μετά τη διενέργεια του πλειστηριασμού, ακόμη και μετά την μεταγραφή της περίληψης κατακυρωτικής

έκθεσης. Οι μισθώσεις αυτές, ωστόσο, δεσμεύουν τον υπερθεματιστή καθότι επί εκμίσθωσης αλλότριου ακινήτου ο νέος κύριος δεσμεύεται εφόσον ο μισθωτής είναι καλόπιστος.

Έτσι, προτείνουν:

i) Την τροποποίηση του Νόμου για την άρση του προβλήματος.
ii) Άλλως, συμμόρφωση των συμβολαιογραφικών συλλόγων σε παράδοση των
απογράφων των ΠΚΕ μαζί με την αίτηση μεταγραφής (και όχι με την ολοκλήρωση της μεταγραφής).

iii) Την τροποποίηση του Νόμου, ώστε να περιλαμβάνονται και οι

μισθώσεις που συνήφθησαν μετά τον πλειστηριασμό (όχι μόνο μετά την κατάσχεση).

Άσκηση ανακοπών κατά της εκτέλεσης
Όπως επισημαίνουν στην επιστολή τους οι servicers, μετά την κατακύρωση ο οφειλέτης συνήθως ασκεί ανακοπή κατά της εκτέλεσης με σκοπό την

ακύρωση της διαδικασίας. Στην πλειονότητα η δικάσιμος ανακοπών κατά του πλειστηριασμού και της Περίληψης Κατακυρωτικής Έκθεσης ορίζεται από τα αρμόδια Πρωτοδικεία από το έτος 2028 και έπειτα. Η ανωτέρω καθυστέρηση δημιουργεί σημαντικό βαθμό αβεβαιότητας, τόσο στον υπερθεματιστή για το εάν τελικώς θα ανατραπεί η διαδικασία του πλειστηριασμού, όσο και στον

εκάστοτε δανειστή που αναμένει εισπράξεις από τον πλειστηριασμό και εκδίδει αντίστοιχες εγγυητικές επιστολές. «Στο πλαίσιο επιτάχυνσης της δικαιοσύνης θα πρέπει να διασφαλιστεί η ταχεία εκδίκαση των ανακοπών κατά της εκτέλεσης ώστε να μην αιωρείται επί σειρά ετών νομική αβεβαιότητα ως προς τη διαδικασία του πλειστηριασμού, καθότι αποτρέπει τρίτα μέρη από την

απόκτηση ακινήτου μέσω πλειστηριασμού», αναφέρουν, υπογραμμίζοντας τις ακόλουθες παραμέτρους:

Η επίσπευση της συζήτησης και η έκδοση δικαστικής απόφασης επί της ανακοπής είναι αναγκαία για την άρση κάθε αμφισβήτησης όσον αφορά στην εγκυρότητα της εκτελεστικής διαδικασίας, καθόσον το εκπλειστηρίασμα, το οποίο εισέπραξε η επισπεύδουσα τον πλειστηριασμό, έχει ήδη αχθεί σε πληρωμή ομολόγων τιτλοποιημένης απαίτησης, στο πλαίσιο του προγράμματος εγγυήσεων του Ελληνικού Δημοσίου.
Η υπερθεματίστρια στον πλειστηριασμό, στον οποίον αφορά η κάθε ανακοπή, έχει έννομο συμφέρον για την επίσπευση της συζήτησης αυτής, καθόσον η καθυστέρηση στην εκδίκαση και την έκδοση αποφάσεως επ’ αυτής ματαιώνει την πώληση του ακινήτου, με αποτέλεσμα την ουσιώδη βλάβη των συμφερόντων της υπερθεματίστριας, η οποία δραστηριοποιείται στην αγορά και πώληση ακινήτων.
Οι αποφάσεις επί των ανακοπών στην πλειοψηφία τους είναι απορριπτικές ως νόμω και ουσία αβάσιμες.
Έτσι, προτείνουν την υλοποίηση δράσεων για την επιτάχυνση απονομής δικαιοσύνης, έτσι ώστε να περιλαμβάνουν και το συγκεκριμένο ένδικο μέσο.

Ειδικότερα, να προβλεφθεί η λειτουργία ηλεκτρονικής πλατφόρμας (όπως η ηλεκτρονική πλατφόρμα που λειτούργησε στο πλαίσιο του Νόμου Κατσέλη) για την επίσπευση όλων των εκκρεμών δικασίμων ανακοπών με ποινή απαραδέκτου, ώστε όλες οι ανακοπές που αφορούν στον πίνακα κατάταξης και την έκθεση αναγκαστικού πλειστηριασμού, καθώς και την περίληψη

κατακυρωτικής έκθεσης να λαμβάνουν δικάσιμο εντός έτους από την διενέργεια του πλειστηριασμού. Παράλληλα, προτείνεται να προβλεφθεί νομοθετικά ότι η απόφαση εκδίδεται, επίσης, εντός ενός έτους από τη διενέργεια του πλειστηριασμού. Η υλοποίηση της ανωτέρω

πρότασης θα «εκκαθαρίσει» αμεσότερα την νομική εικόνα των ακινήτων και θα επισπεύσει τη διαδικασία πώλησής τους, δημιουργώντας, ταυτόχρονα, ένα πιο ασφαλές περιβάλλον, τόσο για τον εκάστοτε υπερθεματιστή, όσο και για τον εκάστοτε δανειστή που έχει να λάβει από το εκπλειστηρίασμα.

Ζητήματα λειτουργίας υποθηκοφυλακείων / κτηματολογίων
Σύμφωνα με τους servicers, σε πολλά υποθηκοφυλακεία και κτηματολογικά γραφεία σημειώνονται μεγάλες καθυστερήσεις στην καταχώριση πράξεων, οι οποίες υπερβαίνουν ακόμα και τους 12 μήνες. Οι καθυστερήσεις εντοπίζονται, μεταξύ άλλων, στην επίσπευση καταχώρισης και οριστικοποίησης μεταγραφής περιλήψεων κατακυρωτικών εκθέσεων, αιτήσεων άρσεων βαρών, αναρτήσεων στα κτηματολογικά φύλλα, έκδοσης πιστοποιητικών κ.λπ.. Για όλες τις

παραπάνω πράξεις οι μέσοι χρόνοι κυμαίνονται από έξι έως 12 μήνες. Οι ανωτέρω καθυστερήσεις θέτουν σοβαρά εμπόδια στις διαδικασίες πλειστηριασμών και μεταβιβάσεων ακινήτων.

Στο πλαίσιο αυτό, η Ένωση προτείνει:

i) Την ηλεκτρονική κατάθεση αιτήσεων & έκδοση πιστοποιητικών μεταγραφής ανά την επικράτεια και εξόφληση αυτών αποκλειστικά ψηφιακά.
ii) Τη θέσπιση υποχρέωσης των υποθηκοφυλακείων / κτηματολογικών γραφείων για έκδοση πιστοποιητικών μεταγραφής εντός ρητής προθεσμίας (π.χ. πέντε εργασίμων ημερών) στις περιπτώσεις μεταγραφής κατακυρωτικών εκθέσεων.
iii) Τη στελέχωση των υποθηκοφυλακείων / κτηματολογίων προκειμένου να ελαχιστοποιηθούν οι χρόνοι διεκπεραίωσης των αιτήσεων.

iv) Την επιμήκυνση 48 ωρών, σε τρεις εργάσιμες ημέρες, για την εξόφληση ταυτότητας οφειλής αντί για ακύρωση και εκ νέου υποβολή αυτής.
Ταχύτερη έκδοση περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης

Η σύνταξη του πίνακα κατάταξης αποτελεί νομική προϋπόθεση για τη διανομή και καταβολή του πλειστηριάσματος στους δανειστές που αναγγέλθηκαν κατά τη διαδικασία του πλειστηριασμού. Αποτελεί δε, υποχρέωση του αρμόδιου συμβολαιογράφου, ο οποίος έχει εισπράξει το πλειστηρίασμα. Επισημαίνεται ότι, μέχρι τη σύνταξη του πίνακα κατάταξης, το πλειστηρίασμα τηρείται σε τραπεζικό λογαριασμό που τηρείται επ’ ονόματι του συμβολαιογράφου, ώστε να ακολουθήσει η μεταφορά του πλειστηριάσματος στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων. Ο πίνακας κατάταξης συντάσσεται

υποχρεωτικά μέσα σε 10 ημέρες από τη λήξη της προθεσμίας υποβολής των παρατηρήσεων από τους δανειστές. Περαιτέρω, η καθυστέρηση σύνταξης του πίνακα κατάταξης πέραν των δύο μηνών από τη λήξη της παραπάνω προθεσμίας αποτελεί για τον συμβολαιογράφο πειθαρχικό παράπτωμα.

Σύμφωνα με την Ένωση των servicers, οι ανωτέρω προθεσμίες έχουν ευλόγως ληφθεί υπόψη για τον υπολογισμό των εισπράξεων και χρηματοροών, στο πλαίσιο των επιχειρησιακών σχεδίων των τιτλοποιήσεων. Ωστόσο, οι παραπάνω προθεσμίες δεν τηρούνται στην πράξη. Αντιθέτως, εντοπίζονται σοβαρές καθυστερήσεις, με αποτέλεσμα την αδυναμία ολοκλήρωσης της διαδικασίας σε μεγάλο αριθμό πλειστηριασμών. Έτσι, προτείνεται:

i) Η θέσπιση προθεσμίας χορήγησης της περίληψης κατακυρωτικής από τον συμβολαιογράφο (π.χ. 20 εργάσιμες ημέρες από την ημερομηνία πλειστηριασμού) με ρητή κύρωση σε περίπτωση μη συμμόρφωσης.
ii) Η νομοθετική πρόβλεψη για τη δυνατότητα διενέργειας της διαδικασίας αναγκαστικής εκτέλεσης σε συμβολαιογράφους Αθηνών/Θεσσαλονίκης σε περίπτωση που στον τόπο εκτέλεσης υπάρχουν λιγότεροι από τρεις πιστοποιημένους συμβολαιογράφους.
iii) Οι κυρώσεις σε περίπτωση μη συμμόρφωσης και δυνατότητα αντικατάστασης συμβολαιογράφου, ασχέτως γεωγραφικής περιοχής.

iv) Η υποχρέωση παράδοσης αιτήσεων μεταγραφής ΠΚΕ, εξαλείψεων βαρών και απογράφου ταυτόχρονα με την ΠΚΕ.
v) Τα οικονομικά κίνητρα για την ηλεκτρονική καταχώρηση των αρχείων του πλειστηριασμού.
Τεχνική διαχείριση ακινήτων
Για την αποτελεσματική αξιοποίηση των ακινήτων που αποκτώνται στο πλαίσιο των πλειστηριασμών είναι κρίσιμη η επίλυση των τυχόν πολεοδομικών προβλημάτων και η λήψη πληροφοριών που αφορούν στην τεχνική κατάσταση του ακινήτου. Στην πράξη, όπως επισημαίνουν οι servicers, οι ανωτέρω διαδικασίες παρουσιάζουν καθυστερήσεις, οι οποίες δεν επιτρέπουν την αξιοποίηση των ακινήτων στην αγορά. Έτσι, συστήνεται:

Τεχνικός έλεγχος του ακινήτου

i) Να εφαρμοστεί η απόφαση του Υπουργείου Ενέργειας όσον αφορά στις αυθαίρετες κατασκευές και χρήσεις ακινήτων, οι οποίες για να τακτοποιηθούν θα πρέπει να λάβουν την έγκριση των αρμόδιων επιτροπών (Αρχαιολογία, Κεντρικό Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής, Υπ. Πολιτισμού, Νεωτέρων Μνημείων, κ.ά.).
ii) Να μην απαιτείται η έγκριση του Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και
Αμφισβητήσεων (ΣΥΠΟΘΑ) σε περιπτώσεις περαιωμένων ή μη δηλώσεων υπαγωγής αυθαιρέτων από προηγούμενους μηχανικούς με την διαφορά από τον νέο μηχανικό να ξεπερνά το 20% του υπολογισμένου προστίμου.

iii) Να δίδεται η δυνατότητα στον νέο ιδιοκτήτη να μπορεί να κάνει νέα δήλωση υπαγωγής, καταβάλλοντας το σύνολο του προστίμου για την έκδοση ηλεκτρονικής ταυτότητας, στην περίπτωση που ο προηγούμενος μηχανικός δεν συναινεί στο άνοιγμα και στη διόρθωση της υφιστάμενης.

iv) Θέσπιση υποχρέωσης παράδοσης των εγγράφων των οικοδομικών αδειών για την πραγματοποίηση τεχνικού ελέγχου στα ακίνητα από τις αρμόδιες υπηρεσίες δόμησης των δήμων (αρχεία πολεοδομιών) εντός ρητής προθεσμίας (πχ. 10 εργασίμων ημερών).
v) Θέσπιση υποχρέωσης παράδοσης ΤΑΠ από τους δήμους εντός ρητής προθεσμίας (πχ. 10 εργασίμων ημερών) και θέσπιση ενιαίας διαδικασίας σε όλους τους δήμους.
Έκδοση ηλεκτρονικής ταυτότητας ακινήτων

i) Παράταση ρύθμισης αυθαιρέτων προ του 2011 και μετά το 2026, όπου λήγουν οι τακτοποιήσεις.
ii) Δυνατότητα του ιδιοκτήτη να μπορεί συμβολαιογραφικά να διορθώσει μονομερώς στο ορθό την ακριβή πραγματική επιφάνεια και διαμερισμάτωση της ιδιοκτησίας του με μονομερή τροποποίηση και της πράξης σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας της πολυκατοικίας.
iii) Η παραπάνω δυνατότητα να ισχύει και για τις υπαγωγές αυθαιρέτων, όταν χρειάζεται να συναινέσει το 50% των υπολοίπων συνιδιοκτητών για την τακτοποίηση.

 

Διμερείς Τροποποιήσεις Συστάσεων Οριζόντιας Ιδιοκτησίας (ΣΟΙ)

i) Έκδοση διευκρινιστικής εγκυκλίου, η οποία θα διευθετεί το θέμα των διμερών τροποποιήσεων ΣΟΙ. Επειδή μέχρι τώρα δεν υπάρχει επίσημη απάντηση του υπουργείου ή του ΤΕΕ, ο συμβολαιογραφικός σύλλογος έχει αποφασίσει ότι οι τροποποιήσεις ΣΟΙ, όπου απαιτείται η συναίνεση μόνο του όμορου ιδιοκτήτη, θα γίνεται με την υποχρέωση της προσκόμισης όλων των πιστοποιητικών και από τον τελευταίο (ρύθμιση αυθαιρέτων, ΗΤΚ
κ.λπ.). Αυτό κάνει τη συνεννόηση με τον όμορο ιδιοκτήτη ακόμα πιο δύσκολη, καθώς αποφεύγεται μεν, η συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών, αλλά ζητείται από τον όμορο ιδιοκτήτη να συμβάλλει ενεργά στην πράξη της σύστασης και να μην περιοριστεί στη χορήγηση απλής συναίνεσης. Η διευκρινιστική εγκύκλιος είναι απαραίτητη για να επιταχυνθούν οι υποθέσεις τροποποιήσεων ΣΟΙ με συναινέσεις όμορων ιδιοκτητών.

ii) Στο ίδιο πλαίσιο προτείνεται, επίσης, η ηλεκτρονική υποβολή δηλώσεων φόρου τροποποίησης ΣΟΙ στις αρμόδιες Δ.Ο.Υ. και θέσπιση υποχρέωσης ανταπόκρισης εντός τριών εργάσιμων ημερών.
REOCOs

i) Δυνατότητα ένταξης εταιριών REOCOs (σ.σ. των εταιρειών, δηλαδή, που έχουν συστήσει οι servicers) σε προγράμματα επιδότησης ανακαίνισης ακινήτων, τα οποία έχουν αγοραστεί σε πλειστηριασμό, με αξία α’ προσφοράς κάτω των 150.000 ευρώ, καθώς και προγράμματα ανάπτυξης οικιστικών ακινήτων σε συγκεκριμένες περιοχές.
ii) Επιδότηση ενοικίου σε REOCOs για οικιστικά ακίνητα σε συγκεκριμένες περιοχές, τα οποία έχουν αγοραστεί σε πλειστηριασμό με αξία α’ προσφοράς κάτω των 150.000 ευρώ.

Πηγή: https://www.newmoney.gr/