12 Apr Γιατί η τηλεργασία δεν πτόησε την αγορά γραφείων – Ολική επαναφορά για τα ποιοτικά ακίνητα
Μέσα στο καλοκαίρι αναμένεται να εγκαινιάσει τη λειτουργία του το κτίριο της Kaizen Gaming στην περιοχή.
Ισχυρή ζήτηση εξακολουθεί να παρατηρείται σε ό,τι αφορά τις επενδύσεις στην αγορά των γραφείων, παρά το γεγονός ότι σε ένα μεγάλο ποσοστό, πλέον, πολλές ελληνικές εταιρείες είτε έχουν εγκαταλείψει την τηλεργασία, είτε έχουν προχωρήσει σε ένα υβριδικό μοντέλο λειτουργίας.
Η αυξητική τάση, δε, αφορά τόσο την ενοικίαση, όσο και την αγορά γραφείων ή κτιρίων γραφείων, τη στιγμή που μεγάλες ΑΕΕΑΠ στρέφουν εκ νέου την προσοχή τους σε ποιοτικά κτίρια γραφείων τον τελευταίο καιρό, πραγματοποιώντας συμφέρουσες αγοραπωλησίες.
Μια ανάγλυφη εικόνα για την συγκεκριμένη αγορά δίνει πρόσφατη έρευνα της εταιρείας Danos, η οποία δείχνει την ανοδική της πορεία, η οποία βέβαια διαφοροποιείται ανάλογα με την περιοχή της Αττικής.
Σύμφωνα για όσα αναφέρονται στην έρευνα σε σχέση με την αγορά γραφείων, παρά την πανδημία και την υιοθέτηση της τηλεργασίας, η ζήτηση για prime ακίνητα συνεχίζεται, ενώ, την ίδια στιγμή, η προσφορά δεν είναι στα ίδια επίπεδα που ήταν στο παρελθόν.
Σε απόλυτους αριθμούς και κατά μέσο όρο, για να ενοικιάσει κάποιος ένα γραφείο το μέσο ενοίκιο ανά τετραγωνικό στην πρωτεύουσα κινείται πλέον στα 18 ευρώ, με αυτή την τιμή να αναφέρεται για πιο παλαιά κτίρια.
Την ίδια στιγμή, για τα πιο σύγχρονα κτίρια γραφείων σε κεντρικές περιοχές της Αθήνας, οι τιμές διαμορφώνονται στα 21 ευρώ ανά τ.μ. Ως εκ τούτου, η μέση απόδοση για τον επιχειρηματία διαμορφώνεται πλέον σε 6%-6,5%.
Αυτό σημαίνει ότι για τα λιγότερο προνομιούχα γραφεία, μεγαλύτερης ηλικίας και με λιγότερες παροχές, γεγονός που τα κάνει και λιγότερα ελκυστικά, τα μισθώματα διαμορφώνονται χαμηλότερα και οι αποδόσεις κινούνται μεταξύ 7%-7,5% για εκείνα που βρίσκονται σε μεγάλες αγορές και σε 8%-8,5% για εκείνα που εδράζονται σε δευτερεύουσες πιάτσες, όπως πχ Περιστέρι, Αιγάλεω κλπ.
Εκεί που υπάρχει μεγάλη ζήτηση και κινητικότητα είναι για τα ποιοτικά γραφεία, δηλαδή τα πιο νεόκτιστα, με περισσότερες παροχές και πιθανότατα ανακαινισμένα και με φιλικό αποτύπωμα, τα οποία βρίσκονται συνήθως σε περιοχές των Βορείων Προαστίων.
Πιο συγκεκριμένα, για τα ποιοτικά γραφεία πλέον η προσφορά έχει ανέβει τον τελευταίο καιρό, με αποτέλεσμα το αμίσθωτο ποσοστό να αγγίζει το 15%, ενώ για τα πιο δεύτερης ποιότητας- και άρα και πιο οικονομικά- στο 5%.
Η εν λόγω αγορά, πάντως, βρίσκεται σε αυτές που αναπτύσσονται συνεχώς, με χιλιάδες τετραγωνικά να προστίθενται σε αυτά που διατίθενται προς πώληση ή ενοικίαση σε πιθανούς επενδυτές ή επιχειρηματίες.
Όπως αναφέρουν τα στοιχεία της μελέτης της Danos, συνολικά διατίθενται 2,6 εκατομμύρια τετραγωνικά γραφειακών χώρων στην πρωτεύουσα, ενώ στο β’ εξάμηνο του 2021 προστέθηκαν 49.000 τ.μ.
Παράλληλα, μέσα στο 2022 είναι υπό κατασκευή ακόμη 90.000 τ.μ., τα οποία εκτιμάται ότι θα διατεθούν σταδιακά τα επόμενα εξάμηνα.
Πάντως, οι αναλυτές της αγοράς ακινήτων υπογραμμίζουν ότι η ζήτηση θα κινηθεί σε ανοδικά επίπεδα την επόμενη πενταετία στην Αττική, με την τάση να διαμορφώνεται και προς την πλευρά της ανανέωσης ήδη υπάρχοντων κτιρίων γραφείων, αλλά και νέων, καινοτόμων κατασκευών, οι οποίες παρά την αύξηση των δομικών υλικών προχωρούν, ακόμα και με μικρές καθυστερήσεις, σύμφωνα με τα αρχικά χρονοδιαγράμματα.
Το ανοδικό ρεύμα επιβεβαιώνει και ο Πρόεδρος των Μεσιτών Αττικής Λευτέρης Ποταμιάνος, αναφέροντας ότι μετά από ένα χρονικό διάστημα περίπου δύο ετών, ελέω και της πανδημίας, που η αγορά είχε χαρακτηριστεί σχετικά ‘’παγωμένη’’ σε σχέση με την περίοδο 2017-2020, οι επενδυτές έχουν επιστρέψει και αναζητούν ποιοτικά ακίνητα, με όσο το δυνατόν περισσότερες παροχές, κυρίως στα Βόρεια και στα Νότια Προάστια.
Αρκετή κινητικότητα παρατηρείται δε, τον τελευταίο καιρό στην περιοχή πέριξ του Ελληνικού, χωρίς όμως ακόμα να υπάρχουν πολλά συμβόλαια.
Πρωταθλητής στα γραφεία το Μαρούσι
Τα τελευταία πέντε χρόνια το Μαρούσι είναι ένα απέραντο εργοτάξιο γραφείων, με την περιοχή να παρουσιάζει συνωστισμό νέων κτιρίων και μεγάλων εταιρειών.
Η κύρια αιτία, εκτός από την εγγύτητα με την Κηφισίας, είναι και το γεγονός ότι διαθέτει και πολύ καλή συγκοινωνία, με τέσσερις σταθμούς ΗΣΑΠ, προαστιακό και πολύ κοντινή απόσταση από την Αττική Οδό.
Υπενθυμίζεται ότι ήδη από τις αρχές της χρονιάς υπάρχουν νέες επενδύσεις στην περιοχή.
Για παράδειγμα η Trastor απέκτησε κτίριο γραφείων επί της οδού Αμαρουσίου Χαλανδρίου, με 2,3 εκατ. ευρώ, ενώ και η Prodea Invstements αγόρασε τον προηγούμενο Φεβρουάριο πέντε όμορα οικόπεδα συνολικής επιφάνειας 10,4 στρεμμάτων (με υφιστάμενο κτίριο γραφείων – κατοικιών 4.172 τ.μ.) τα οποία περικλείονται από την Λεωφόρο Κηφισίας και την οδό Διονύσου στο Μαρούσι.
Σημείο αναφοράς δε για τα κτίρια γραφείων στην περιοχή αναμένεται να αποτελέσει και το κτίριο νέων γραφείων της Kaizen Gaming στο Μαρούσι, που εν μέσω διάφορων ζητημάτων, φαίνεται πως τελικά θα εγκαινιάσουν τη λειτουργία τους, σύμφωνα με κύκλους της Dimand Που έχει αναλάβει το έργο, στις αρχές του καλοκαιριού.
Αξίζει να σημειωθεί ότι η περιοχή είναι πρωταθλήτρια και στην κατασκευή ‘’πράσινων’’ κτιρίων, καθώς όσα κατασκευάζονται τον τελευταίο καιρό βρίσκονται σε διαδικασία πιστοποίησης Leed.
Πηγή: Μαρία Μπακοπούλου, https://www2.businessnews.gr/epixeiriseis/item/234107-giati-i-tilergasia-den-ptoise-tin-agora-grafeion-oliki-epanafora-gia-ta-poiotika-akinita